返本銷售及售后包租的禁止
返本銷售及售后包租對消費者許以潛在的利益，以吸引購房者。這實為一些實力欠佳的開發(fā)商通過“借雞生蛋”的方法炒作房地產，容易造成半拉子工程、非法集資等惡性事件。因此，法律明確予以禁止。
返本銷售是指房地產開發(fā)企業(yè)以定期向購房人返還購房款的方式銷售商品房的行為，其實質是房地產開發(fā)企業(yè)以其房屋所有權交換買受人一定數量貨幣，即房屋價款在一定年限內（返本期限）的使用權。
售后包租是指房地產開發(fā)企業(yè)以在一定期限內承租或代為出租購房人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。它包含了兩個法律關系，一個是買賣合同關系，一個是租賃合同關系。
這兩種銷售方式，對房地產開發(fā)商而言，其目的是可以迅速回籠建設資金；對消費者而言，返本銷售的有利之處是可以獲得比銀行利潤更高的回報，售后包租則可以保證自己在一定時期內的租金收益。但從實際情況來看，大多數的房地產開發(fā)企業(yè)確定的返本年限和包租期限與回報率都是不合理的，而且銷售價格都偏高；返本、包租都僅僅是促銷手段，具有一定的欺騙性。在市場法制環(huán)境尚不健全的情況下采取這種方法，極易出現(xiàn)因兌現(xiàn)不了承諾而侵犯消費者權益的現(xiàn)象，特別是對未竣工的商品房尤為嚴重。而且到目前，還沒有強有力的監(jiān)督手段來保證房地產企業(yè)返本和保證租金收益。
值得注意的是，返本銷售被全面禁止，售后包租僅僅是禁止售后包租未竣工的商品房。至于已經竣工的商品房，考慮到售后包租畢竟屬于一種市場行為，而且在商品房已竣工的前提下，購房人可以保證得到房屋的所有權，因此法律沒有作禁止性規(guī)定。
【相關依據】
中華人民共和國民法通則[19860412]
第五十八條 下列民事行為無效：
(一)無民事行為能力人實施的；
(二)限制民事行為能力人依法不能獨立實施的；
(三)一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的；
(四)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；
(五)違反法律或者社會公共利益的；
(六)經濟合同違反國家指令性計劃的；
(七)以合法形式掩蓋非法目的的。
無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力。
（相關資料: 部門規(guī)章1篇 司法解釋6篇 地方法規(guī)1篇 案例11篇 裁判文書271篇 相關論文59篇 實務指南）
中華人民共和國合同法[19990315]
第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：
?。ㄒ唬┮环揭云墼p、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
?。ǘ阂獯?，損害國家、集體或者第三人利益；
?。ㄈ┮院戏ㄐ问窖谏w非法目的；
?。ㄋ模p害社會公共利益；
?。ㄎ澹┻`反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
（相關資料: 司法解釋2篇 地方法規(guī)4篇 案例5篇 裁判文書142篇 條文釋義 相關論文65篇 實務指南）
商品房銷售管理辦法[20010404]
第十一條 房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。
房地產開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
（相關資料: 實務指南）
第四十二條 房地產開發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責令限期改正，并可處以１萬元以上３萬元以下罰款。
?。ㄒ唬┪窗凑找?guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的；
?。ǘ┪窗凑找?guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關證明文件報送房地產開發(fā)主管部門備案的；
（三）返本銷售或者變相返本銷售商品房的；
（四）采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的；
?。ㄎ澹┓指畈鹆沅N售商品住宅的；
（六）不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質費用的；
?。ㄆ撸┪窗凑找?guī)定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預售管理辦法》的；
（八）委托沒有資格的機構代理銷售商品房的。
（相關資料: 實務指南）
第四十五條 本辦法所稱返本銷售，是指房地產開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。
本辦法所稱售后包租，是指房地產開發(fā)企業(yè)以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。
本辦法所稱分割拆零銷售，是指房地產開發(fā)企業(yè)以將成套的商品住宅分割為數部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。
本辦法所稱產權登記面積，是指房地產行政主管部門確認登記的房屋面積。
（相關資料: 實務指南）